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Come Tradie ha acquistato 26 case

L’investitore immobiliare Sam Gordon si è rivolto a così tante proprietà che spesso ci vogliono un minuto o due per ricordare esattamente dove si trova.

All’età di 31 anni, i residenti delle Southern Highlands possiedono ben 26 proprietà sparse in quattro capitali, tra cui Brisbane, Perth, Adelaide e Greater Sydney.

La sua proprietà combinata vale circa $ 9,5 milioni e genera circa $ 540.000 all’anno di reddito lordo da locazione – circa $ 200.000 nelle sue tasche dopo le fatture del mutuo e altri costi di possesso.

Le banche possiedono $ 5,5 milioni dei suoi investimenti e Gordon ha rivelato di possedere circa $ 4 milioni in azioni.

È una situazione finanziaria incredibilmente incredibile se si considera che ha acquistato la sua prima proprietà da adolescente guadagnando circa $ 35.000 all’anno da un lavoro nella fattoria della sua famiglia nelle Southern Highlands del New South Wales.

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Lavora dall’età di 16 anni dopo aver lasciato la scuola a metà della classe 11.

“Ero fondamentalmente un lavoratore”, ha detto Gordon. “Non era un reddito elevato.”

Ha usato i risparmi del lavoro per acquistare la sua prima proprietà nel 2009: un appartamento con due camere da letto a Wollongong per 275.000 dollari.

“Non c’era una grande strategia per questo”, ha detto. “Era solo un’unità in cui vivo e posso ristrutturarla. Ha avuto un buon prezzo. “

La ristrutturazione, in gran parte eseguita da lui stesso, ha contribuito ad aumentare il valore dell’unità e nel 2012 possedeva una quantità significativa di azioni.

A questo punto, ha iniziato a prendere sul serio il suo investimento e ha iniziato a modificare la sua strategia di acquisto.

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“Ho letto molto”, ha detto. “La strategia era quella di acquistare al di sotto del valore di mercato e consentire l’opportunità di produrre azioni o flussi di cassa”.

Ciò significava cercare proprietà simili alla sua unità di Wollongong: case a prezzi inferiori rispetto a proprietà comparabili e fornire margini di miglioramento attraverso la ristrutturazione.

Inoltre, gli affitti devono essere elevati rispetto al prezzo di acquisto in modo che le rate del mutuo non consumino il suo reddito.

“Ci saranno sempre persone che hanno bisogno di vendere in fretta e per qualsiasi motivo accetteranno un prezzo più basso se questo significa che possono liberarsi rapidamente della proprietà…se hai buoni rapporti con gli agenti, puoi trovarli .”

Con questa strategia in mente, la sua prossima proprietà fu un edificio nella città degli altopiani meridionali di Moss Vale, che acquistò per circa $ 135.000 e migliorò con la ristrutturazione.

Ha usato circa $ 22.000 di capitale nella sua proprietà a Wollongong (rifinanziando il prestito) per finanziare il deposito.

“Ho creato equità nella mia unità, quindi le banche erano felici di prestare”, ha detto Gordon.

“Ho ottenuto un blocco (Moss Vale) ad un ottimo prezzo. All’epoca il mercato di Sydney non si muoveva e c’erano molte inserzioni inutili, quindi ho negoziato un sacco di cose… sono entrato davvero nell’accordo con il margine e valore aggiunto.”

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Ha usato una variante di questa strategia per la maggior parte dei suoi acquisti successivi, tra cui 11 proprietà ad Adelaide, sette a Brisbane, tre a Perth e altre proprietà nelle Southern Highlands.

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Ogni acquisto andato a buon fine è stato utilizzato per “capitalizzare” il successivo. “Quando le azioni sono fatte e il flusso di cassa è alto, è più facile continuare a ottenere prestiti”, ha detto.

All’età di 28 anni, Gordon possedeva 18 proprietà e aveva un reddito passivo sufficiente dal suo affitto per lasciare il lavoro. Poi ha viaggiato per il mondo per alcuni mesi mentre decideva cosa fare dopo.

Alla fine ha fondato un’agenzia di acquirenti con sede a Wollongong conosciuta come Australian Property Scout e da allora ha lavorato come professionista immobiliare.

Ha detto che chiunque potrebbe replicare il suo successo. “La chiave è la ricerca, bisogna conoscere bene il mercato ed essere sicuri del valore di ciò che si vuole acquistare.

“La maggior parte degli acquirenti inesperti è troppo veloce per prendere una decisione. Spingono troppo forte e tirano fuori tutto senza la dovuta diligenza. Spesso hanno pagato troppo perché non hanno capito il valore della proprietà. “

Gordon ha affermato che pagare in eccesso era comune nei casi in cui gli acquirenti stavano originariamente cercando un mercato più costoso e, dopo che il loro prezzo è aumentato, si sono trasferiti in una nuova posizione.

“Stanno pagando gli stessi prezzi, non rendendosi conto di quanto sarà più economico il prossimo mercato”, ha detto.

Gordon ha aggiunto che gli agenti tendevano a usare un trucco comune affermando di aver ricevuto offerte aggiuntive sugli immobili quando non ce n’erano.

“Potrebbe essere un contratto fittizio”, ha detto. “Fai attenzione a ciò che offri. Assicurati che sia basato su vendite comparabili, non su ciò che vuole il rivenditore.

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“Devi tenere le tue armi. Se fai l’offerta per iscritto, l’agente deve, per legge, farla. Spesso viene dimenticato. “

Il signor Gordon ha anche attribuito i suoi successi alla volontà di investire tra gli stati. Molti dei suoi migliori acquisti erano ad Adelaide, un mercato spesso trascurato sulla costa orientale. Da allora questi mercati sono diventati più popolari e l’aumento dei prezzi locali gli ha dato più quote.

strategia di investimento di sam gordon

• Acquisto di proprietà con affitti più elevati rispetto ai costi dei mutui per mantenere alto il flusso di cassa e basso di tasca propria

• Acquisto a “sotto il valore di mercato” per ottenere capitale fin dall’inizio

• Considera le proprietà in cui c’è spazio per aggiungere valore in modo da poter “fabbricare” equità

• Utilizzare ogni acquisto per sfruttare il successivo rifinanziando e prelevando a titolo di caparra le azioni “fabbricate”

• Utilizzare solo il 20% del deposito per garantire che le banche emettano il prestito. Fornisce anche più di una rete di sicurezza per qualsiasi aumento dei tassi di interesse

• Avvicinati a istituti di credito di secondo e terzo livello, che generalmente hanno una maggiore propensione al rischio e hanno maggiori probabilità di emettere prestiti quando hai già altri obblighi

Acquisto in autostrada: il signor Gordon acquista tutte le sue proprietà all’interno o intorno alle capitali e distribuisce i suoi acquisti in più stati