Perché l’Australia non è riuscita a raggiungere i suoi obiettivi abitativi e come può uscire dalla crisi? | economia

È chiaro da tempo che difficilmente l’Australia riuscirà ad avvicinarsi all’obiettivo del governo albanese di costruire 1,2 milioni di nuove case nell’arco di cinque anni, a partire dallo scorso luglio.

Il National Housing and Affordability Council è stato istituito alla fine del 2023, “Si prevede poco meno di un milione di case” Per quel periodo – una stima concordata con organismi come la Housing Industry Association. Le approvazioni non hanno superato le 160.000 unità nell’ultimo anno fiscale, ovvero i due terzi dell’obiettivo annuale che il governo vuole raggiungere.

Mentre i laburisti combattono con la Coalizione e i Verdi per legiferare su parte del loro pacchetto immobiliare – un programma di aiuto all’acquisto per aiutare 40.000 famiglie a raccogliere un deposito – sembra che non vi sia alcun sollievo immediato in arrivo.

I governi – e l’opposizione – a tutti i livelli si sono impegnati a sbloccare il processo di pianificazione e a invertire il recente calo di nuove costruzioni edilizie. Ma questa fretta rischia di abbandonare gli standard progettuali e costruttivi nella corsa alle quantità, proprio quando cominciano ad apparire i primi segnali di trasformazione del settore.

Molte cause dei problemi abitativi sono dettagliate in Rapporto recente Dalla Commissione per la Produttività e l’Uguaglianza del NSW, suscitando i titoli dei giornali sulla necessità di farlo Torri più alte e meno parcheggiI costi finanziari sono raddoppiati, i prezzi dei terreni sono aumentati del 50% e i costi di costruzione sono aumentati di circa il 30% dal 2018, aumenti che saranno familiari in gran parte dell’Australia.

Ma la performance del settore edile – che rappresenta circa la metà del costo delle nuove abitazioni – merita un controllo pubblico maggiore di quello che ha ricevuto.

Il comitato ha concluso che “la produttività del settore edile è debole e resta indietro rispetto ad altri settori, come quello manifatturiero e dei trasporti”. “Secondo alcuni parametri, la produttività nel settore edile australiano è oggi inferiore rispetto agli anni ’90”.

Graham Jahn, direttore della pianificazione della città di Sydney dal 2009, afferma che all’industria è stato “permesso di diminuire gradualmente la sua forza e l’efficienza delle pratiche edilizie” negli ultimi 25 anni.

Non c’è dubbio che l’aumento dei prezzi dei materiali e la difficoltà a garantire la manodopera abbiano avuto un impatto negativo su molte imprese dalla fine del lockdown dovuto al Covid-19. La commissione ha osservato che i fallimenti tra i costruttori edili nel Nuovo Galles del Sud sono stati più del doppio delle medie a lungo termine.

Tuttavia, altri settori affrontano sfide simili ma quest’anno spenderanno più soldi in ricerca e sviluppo, afferma.

“La tecnologia utilizzata sul lavoro a volte è peggiore di quella che si riceve a casa”, afferma Davina Rooney, amministratore delegato del Green Building Council of Australia. “Puoi monitorare la tua pizza Domino fino alla fine. Qual è l’equivalente nel settore delle costruzioni ?”

Il lavoro scadente è stato un peso enorme, come possono testimoniare molti proprietari di case. “Circa il 53% degli edifici a strati esaminati nel NSW presentavano gravi difetti di proprietà condivisa nel 2023”, ha affermato la commissione, citando i dati dell’ufficio del commissario statale per l’edilizia. “Questa necessità di rilavorazione danneggia la produttività perché distoglie risorse dalle nuove costruzioni”.

Le soluzioni includono un maggiore utilizzo di unità prefabbricate che possono ridurre i tempi di costruzione dal 20% al 50%, migliorare l’efficienza della manodopera e migliorare la qualità e la sicurezza, ha affermato il comitato, citando il successo di Singapore in questo settore.

Il comitato ha anche raccomandato il “relax” nel Nuovo Galles del Sud Guida alla progettazione di appartamentiMentre Norme edilizie nazionali Potrebbe essere necessario rivedere anche queste riforme, entrate in vigore lo scorso ottobre nella maggior parte degli stati e territori. “Negli ultimi aggiornamenti, ci sono prove che i politici hanno perseguito altri obiettivi sociali [in the codes] A scapito dell’aumento dei costi abitativi, anche nei casi in cui erano disponibili opzioni meno costose.

Ad esempio, la Commissione ha affermato che i requisiti minimi riguardanti la quantità di “accesso all’energia solare” dovrebbero essere lasciati alla decisione dei consumatori.

“I requisiti di accesso solare limitano la possibilità di costruire appartamenti vicini tra loro, riducendo il numero di appartamenti che possono essere costruiti in luoghi desiderabili”, afferma il rapporto. “Molti potenziali acquirenti sarebbero felici di vivere in una casa con meno accesso all’energia solare se ciò significasse che le case sono più convenienti… e non è chiaro il motivo per cui le normative dovrebbero eliminare questa opzione.”

Una risposta del genere lascia perplessi progettisti come Jahn, il quale afferma che la luce solare è “davvero essenziale per prevenire la muffa”.

“In un clima temperato e umido come quello di Sydney, questa è una condizione stressante”, ha detto, “che è ciò che accade in alcuni edifici – [such as] “Gli edifici moderni di Bondi Junction lo rendono completamente inabitabile.”

Rooney ha affermato che indebolire gli standard anziché forzare l’industria a innovare avrebbe effetti a lungo termine in termini di costi di riscaldamento e raffreddamento più elevati.

“Dobbiamo assicurarci di non costruire baraccopoli in futuro”, ha detto. “Certo, siamo in una crisi di accessibilità economica, ma dobbiamo anche ricordare che siamo in una crisi climatica e in una crisi della biodiversità.

“Sappiamo anche che il clima diventerà più caldo. Dobbiamo poter vivere in queste abitazioni in futuro.”

Il governo dello stato del Nuovo Galles del Sud afferma che sta prendendo in considerazione le raccomandazioni del comitato.

Anche se è troppo presto per dire che il mercato migliorerà – senza abbassare le aspettative – poiché gli aumenti dei costi di costruzione iniziano ad attenuarsi.

“La crescita dei costi di costruzione è rallentata [their highs]registrato in [the September quarter of] “Nel 2022, i costi sono aumentati a un tasso trimestrale del 4,7%”, ha affermato Tim Lawless, direttore esecutivo della ricerca presso Corlogic. Durante il trimestre di giugno di quest’anno, i costi di costruzione sono aumentati solo di circa la metà, meno della metà della media contrattuale dell’1,2%”.

Tuttavia, la continua concorrenza da parte dei progetti infrastrutturali finanziati dal governo significa che difficilmente i costi dei materiali e della manodopera diminuiranno nel breve termine.

Tom David, economista senior presso la Health Insurance Administration, sottolinea che l’estrazione mineraria e altre attività di costruzione non residenziale rendono “i mestieri specializzati scarsi e costosi”. Tali lavoratori sono circa un terzo più costosi rispetto ai livelli pre-Covid e continuano ad aumentare di circa il 6% ogni anno.

Ciò rappresenta tre volte il ritmo pre-pandemia, ha aggiunto.

Questa pressione “è particolarmente vincolante per il settore residenziale dei grattacieli, che ha bisogno di molta certezza del lavoro per grandi progetti pluriennali”, ha detto David. Numerosi progetti sono stati interrotti senza tale conferma anche dopo l’approvazione.

“Per questo motivo è così importante sostenere la formazione professionale e le aziende che l’hanno adottata, così come è necessario accelerare il rilascio dei visti per i mestieri richiesti”, ha aggiunto.

In definitiva, costi di finanziamento più bassi si verificheranno quando la Fed inizierà a tagliare i tassi di interesse, un cambiamento che i mercati attualmente prevedono avverrà alla fine di quest’anno o all’inizio del 2025 (un altro mese di forti aumenti di posti di lavoro in agosto ha ridotto la possibilità di tagli anticipati).

Tuttavia, i vincoli di capacità nel settore si stanno allentando e l’Heathrow Housing Authority prevede che l’attività di costruzione riprenda verso la fine di quest’anno. David ha affermato che l’aumento sarà guidato dal Queensland, dall’Australia occidentale e meridionale, dove i costi dei terreni sono più economici.

“Penso che la tempesta perfetta sia passata, ed è stata una tempesta perfetta”, ha detto Jahn, sottolineando che Sydney ha visto “24 settimane di pioggia che hanno ucciso molti contratti e aziende che avevano prezzi fissi in quel periodo”.

Il sole è tornato dal punto di vista meteorologico, e con un piccolo aiuto, anche per il settore, con la costruzione di circa 1.440 unità in soli due siti di Sydney che hanno ricevuto le necessarie approvazioni.

“Penso che probabilmente ci stiamo muovendo dalla parte inferiore del ciclo, quindi penso che i germogli verdi siano già arrivati”, ha detto Jan.