Da Orsina Fiorentini 
Il mercato immobiliare australiano sta creando una ricchezza senza precedenti.
Ecco un bilancio di come sono andate le cose.
Macchina per fare soldi
Negli ultimi 10 anni (da giugno 2014 a giugno 2024), il valore totale del nostro patrimonio immobiliare residenziale è aumentato da 5,1 trilioni di dollari a 10,9 trilioni di dollari (+ 5,78 trilioni di dollari).
Solo da giugno 2020, il valore delle nostre case è aumentato di 3,6 trilioni di dollari.
Secondo l’ultimo rapporto trimestrale di CoreLogic Segnala dolore e guadagnoi proprietari immobiliari australiani hanno realizzato un profitto nominale medio record di 285.000 dollari dalle rivendite nel trimestre di giugno di quest’anno.
A livello nazionale, il profitto nominale medio sulle vendite di case è stato di 340.000 dollari, e per le unità immobiliari è stato di 185.000 dollari (entrambi i record).
Ma è stato più pronunciato per le singole periferie.
Per il suo rapporto Pain and Gains, pubblicato questo mese, CoreLogic ha analizzato quasi 91.000 rivendite nel trimestre di giugno.
Si dice che i guadagni record che i proprietari di case hanno ottenuto dalla vendita delle loro proprietà sono stati in parte il risultato dei valori nazionali delle case, che hanno raggiunto nuovi massimi ogni mese dal novembre dello scorso anno.
Secondo lei, i guadagni record potrebbero anche riflettere il fatto che molti venditori hanno la capacità di programmare la loro rivendita per ottenere un profitto “date le condizioni relativamente stabili per la fruibilità dei mutui”.
Ma quando i dati vengono suddivisi per aree di governo locale (LGA), il rapporto mostra che i venditori in alcune aree del paese stavano realizzando profitti.
A Sydney, i venditori hanno goduto dei guadagni nominali medi più alti dalla rivendita nei mercati metropolitani nel trimestre di giugno, pari a 353.000 dollari in tutte le residenze, e un massimo di 615.000 dollari in tutte le case.
Per alcune singole aree del governo locale, il profitto medio dalla rivendita è stato superiore a 450.000 dollari: nel distretto di Hills (627.500 dollari), Hunters Hill (627.500 dollari), Northern Beaches (550.000 dollari), Woollahra (480.000 dollari) e Waverley (466.500 dollari), e Hawkesbury ( $ 465.000). ), Inner West ($ 460.000), Blue Mountains ($ 458.000) e Wollondilly ($ 450.000).
La tabella seguente mostra le perdite medie per le vendite in perdita (lato sinistro, in arancione) e i profitti medi per le vendite redditizie (lato destro, in nero), negli LGA di Sydney.
Brisbane ha registrato il più alto tasso di rivendite redditizie tra le capitali nel trimestre di giugno, con il 99,1% delle rivendite redditizie.
Per le singole aree del governo locale, il profitto medio dalla rivendita è stato di oltre $ 300.000 a Redland ($ 388.500), Scenic Rim ($ 387.500), Brisbane ($ 345.000), Logan ($ 340.000) e Moreton Bay ($ 332.500).
A Melbourne, il tasso di rivendita redditizio è sceso al 90,5% nel trimestre di giugno, con un venditore su dieci che ha subito una perdita nominale dalla rivendita.
Ciò includeva un quinto dei venditori di unità.
Ma nonostante il tasso di perdita relativamente alto, la città ha comunque ottenuto il quarto guadagno medio di rivendita più alto tra le principali città con 306.000 dollari, dietro Sydney (353.000 dollari), Adelaide (335.000 dollari) e Brisbane (333mila dollari).
La stagnazione delle vendite unitarie è stata la ragione principale dell’elevato tasso di perdita nei mercati di Melbourne, dove i valori unitari erano inferiori al picco registrato nel giugno 2017.
Per alcune singole aree del governo locale, il profitto medio derivante dalla rivendita è stato superiore a $ 400.000: a Nillumbik ($ 595.000), Bayside ($ 585.000), Whitehorse ($ 560.000), Manningham ($ 526.000), Mornington Peninsula ($ 477.000), Monash ($ 442.000), Boroondara ( $ 415.000). , Banyul ($413.500), Yara Rangiz ($404.170) e Knox ($401.500).
A Perth, i profitti dalla rivendita di case hanno raggiunto il livello più alto dalla metà del 2014.
CoreLogic afferma che Perth ha assistito a una “straordinaria inversione di tendenza della redditività” dopo la pandemia.
Le tendenze più favorevoli della migrazione interna, la ripresa nel settore delle risorse e la conseguente forte domanda immobiliare hanno visto il tasso di perdita delle vendite scendere dal 48,3% nel trimestre di giugno del 2020 a solo il 4,6% quattro anni dopo.
Dall’inizio della pandemia nel marzo 2020, i valori delle case a Perth hanno registrato l’aumento più elevato di qualsiasi mercato in qualsiasi capitale, con un aumento del 72,5%.
Il rapido aumento della redditività significa che i proprietari di case di Perth mantengono le loro case per periodi molto più brevi. Il periodo medio di detenzione (prima che un immobile venga rivenduto) era di circa 16 anni all’inizio del 2020, ma è sceso a 9,8 anni.
Il profitto medio per le proprietà di rivendita a Cottesloe nel trimestre di giugno è stato di $ 763.000.
Profitti medi di rivendita a Nedlands ($ 490.000), Joondalup ($ 377.750), Melville ($ 388.000), Fremantle ($ 321.000), Kalamunda ($ 310.000), Mandering ($ 295.000), Rockingham ($ 283.500) e Serpentine-Jarahdale ($ 280.000) e Armadale ($ 280. 000) . $ 280.000) era superiore a $ 275.000.
I risultati per Adelaide, Hobart, Darwin e ACT possono essere trovati su Rapporto CoreLogic.
La dimensione media della famiglia tende a diminuire
Nel maggio di quest’anno, Sarah Hunter, capo economista della Reserve Bank of Australia, ha tenuto un importante discorso: “Cicli e nozioni di base del mercato immobiliare“.
Ha affermato che la domanda immobiliare di base è “fondamentalmente guidata” dalle dimensioni della nostra popolazione e dal numero di persone che vivono (in media) in ciascuna abitazione.
Allora, qual è la dimensione della nostra popolazione?
Secondo i dati del nostro ufficio statistico Popolazione residente stimata Negli ultimi dieci anni è aumentato di 3,72 milioni di persone (da 23,4 milioni a 27,1 milioni di persone).
Dall’inizio del 2014 la nostra popolazione è cresciuta ad un ritmo di 30.968 persone al mese (371.620 persone all’anno).
Nello stesso periodo, Numero totale di abitazioni In Australia sono aumentati di 1,8 milioni (da 9,36 milioni a 11,21 milioni).
Abbiamo costruito una media di 15.000 case al mese (180.000 all’anno).
Ciò rappresenta una frazione di più di due persone per nuova residenza.
Ma, significativamente, la Hunter ha affermato che il numero medio di persone che vivono in ciascuna famiglia in Australia ha registrato una tendenza al ribasso da decenni, da circa 2,8 a metà degli anni ’80 a circa 2,5 oggi.
“Questo può sembrare un piccolo cambiamento”, ha detto nel suo discorso.
“Ma se per qualche motivo la dimensione media delle famiglie salisse a 2,8 persone, avremmo bisogno di 1,2 milioni di case in meno per ospitare la nostra popolazione attuale – non di poco”.
Guarda il grafico del suo discorso qui sotto.
La Hunter ha affermato che parte del declino a lungo termine della dimensione media della famiglia in Australia potrebbe essere spiegato da fattori demografici.
“L’invecchiamento della popolazione significa che ora abbiamo più coppie anziane e persone single che vivono sole, e il calo dei tassi di natalità significa che la dimensione media della famiglia sta diminuendo nel tempo”, ha affermato.
“Lavorando nella direzione opposta si è registrato un aumento della percentuale di giovani che vivono con i genitori. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che un numero maggiore di giovani va all’università e vive a casa più a lungo, ma potrebbe anche essere dovuto a considerazioni di accessibilità economica”, ha affermato. “I dati demografici non sono l’unico fattore che influenza le dimensioni del nucleo familiare: l’accessibilità economica influisce sulle scelte delle persone su dove e con chi vivere”.
I fattori demografici della domanda immobiliare tendono ad essere lenti, ma il periodo pandemico ha visto alcuni cambiamenti drammatici e ha servito da catalizzatore per il cambiamento, ha affermato.
Si è assistito a un cambiamento significativo nelle preferenze delle persone verso un maggiore spazio di vita fisico per persona, “il che è comprensibile quando i blocchi ci hanno costretto a trascorrere più tempo a casa”, e il passaggio al lavoro da casa ha rafforzato questo cambiamento.
La signora Hunter ha affermato che l’offerta immobiliare sta in ultima analisi rispondendo all’aumento della domanda.
Ha aggiunto che la velocità e la portata della risposta possono variare e sono determinate dai prezzi degli affitti e delle case, dai costi di costruzione sottostanti e dal tempo necessario per la progettazione, l’approvazione e la costruzione.
“Nel frattempo, sono i prezzi e gli affitti che si stanno adeguando”, ha detto.
“L’entità di questo aggiustamento varia durante ciascun ciclo e dipende dai movimenti relativi della domanda e dell’offerta”.
A questo punto di questo particolare ciclo, gli aggiustamenti dei prezzi stavano generando profitti nominali record per gli australiani che vendevano le loro case.