Da Orsina Fiorentini 
La vendita fuori mercato può essere allettante per risparmiare sulle spese di marketing, ma la ricerca suggerisce che potresti finire per costare di più con un prezzo di vendita inferiore.
i punti principali:
- PropTrack, di proprietà del gruppo REA, ha riscontrato un aumento del 4,3% dei prezzi di vendita delle proprietà pubblicizzate
- Ray White, capo economista di Ray White, afferma che queste stime corrispondono alle sue osservazioni
- Ray White stima che la vendita di una proprietà all’asta piuttosto che tramite trattativa privata può aggiungere fino al 10% al prezzo di vendita.
I nuovi dati provengono da PropTrack, la divisione di analisi di REA Group, che gestisce il più grande portale di pubblicità immobiliare in Australia e quindi perde potenziali affari quando qualcuno svende il mercato.
Gli economisti di PropTrack hanno confrontato i prezzi degli immobili venduti dopo essere stati inseriti nella piattaforma REA con i prezzi di vendita di immobili simili non presenti su di essa, che possono includere anche alcuni immobili pubblicizzati esclusivamente su altri siti web.
Molte proprietà in vendita sono elencate su più piattaforme, anche se un numero significativo di proprietà viene ora venduto “fuori mercato”, dove il venditore o il suo agente non pubblicizza pubblicamente ma piuttosto offre la proprietà attraverso una rete di potenziali acquirenti noti e/o agenti dell’acquirente.
L’autore del rapporto, l’economista capo di PropTrack Paul Ryan, ha affermato di aver trovato il 4,3% in più di case vendute elencate sul sito Web di REA rispetto a quelle che non lo erano.
L’ex economista della RBA ha affermato: “Mentre alcuni venditori potrebbero cercare di risparmiare denaro non facendo pubblicità online, questa analisi mostra che il potenziale profitto perso nel prezzo di vendita finale supera di gran lunga il costo iniziale della pubblicità”.
Agli attuali prezzi immobiliari, Ryan ha stimato il valore medio perso a più di $ 60.000 a Sydney e quasi $ 30.000 a Melbourne, con prezzi in dollari in calo nei mercati più economici.
Il divario tende ad essere maggiore, rispetto al valore della proprietà, nei mercati regionali.
PropTrack ha stimato che i venditori guadagnassero circa il 10% in meno sulle case vendute fuori mercato nel NSW regionale e circa il 6% in meno nel Victoria regionale e nell’Australia occidentale, con una differenza minore tra le capitali e le regioni del Queensland e dell’Australia meridionale.
I risultati corrispondono all’esperienza della sua azienda e ai dati interni, ha affermato Wanta Conisby, capo economista dell’agenzia immobiliare Ray White, che non è stata coinvolta nella ricerca di PropTrack.
“In generale, consigliamo ai clienti di Ray White di fare pubblicità”, ha detto a ABC News.
“C’è una droga che dice che non puoi vendere un segreto.”
Ha anche senso, ha affermato, che il legame tra pubblicità e prezzo di vendita sia più forte nei mercati regionali.
Ha aggiunto: “In generale, la pubblicità regionale è fondamentale perché le persone non necessariamente attraversano le proprietà per sapere che sono disponibili”.
Una campagna di marketing abbastanza tipica costerebbe $ 10.000, ha detto Conesby, e i costi vanno da un budget di promozione di $ 7.000 a circa $ 30.000 per la pubblicità che include video, filmati di droni e posizionamento prioritario su una varietà di siti web.
Ray White stima che la pubblicità sui grandi siti web immobiliari, come quelli di proprietà di REA Group e di un concorrente, parte da circa $ 2.500 per i sobborghi più economici e sale da lì, con costi aggiuntivi per posizionare la proprietà più in alto nei risultati di ricerca, apparire su altri siti o inviarla in un avviso e-mail a persone che potrebbero essere interessate.
Conesby ha affermato che le condizioni di mercato deboli generalmente rendono la pubblicità più importante per aumentare il prezzo di vendita rispetto ai periodi di boom.
“Durante la pandemia, è stato un periodo molto forte per la proprietà, i tassi di interesse erano davvero bassi, c’erano molte persone che cercavano di acquistare, a quel tempo era molto facile vendere fuori dal mercato”, ha detto.
“In questo momento, il mercato sta iniziando a rafforzarsi, ma è ancora molto più debole di quel periodo di tempo e, di conseguenza, in genere consigliamo di spendere dei soldi per una campagna di marketing”.
Asta o trattativa privata?
Un altro argomento caldo di discussione sulla vendita di una casa è se metterla all’asta o venderla con trattativa privata.
Conesby ha affermato che Ray White gestisce circa un quarto delle aste del paese e generalmente le consiglia come metodo di vendita preferito dai venditori.
“Abbiamo una dimensione del campione abbastanza decente in termini di numero di aste in corso e teniamo traccia dell’offerta più alta precedente rispetto al prezzo di vendita. Quindi non è esattamente la stessa cosa di una vendita privata rispetto a una vendita all’asta, ma sai, ci dà alcuni suggerimenti “, ha detto.
“Andando all’asta, generalmente ottieni circa il 10 percento in più, in media, rispetto all’offerta più alta precedente.”
A parte il clamore e la pressione sugli acquirenti competitivi che l’asta genera, ha detto Concibe, aggiunge anche una sorta di scadenza per quando la proprietà è sul mercato.
“Quello che troviamo è che quando una proprietà è sul mercato da molto tempo, vediamo un aumento della quantità di sconto che si verifica”, ha osservato.
“Quindi il momento più caldo in assoluto per l’arrivo di un farmaco sul mercato sono quei primi giorni, quelle prime settimane”.
La ricerca dell’economista immobiliare Adrian Lee, professore associato presso la Deakin University, supporta l’opinione di Conesby secondo cui andare all’asta piuttosto che vendere con trattativa privata tende ad aumentare il prezzo, specialmente quando il mercato immobiliare è in ripresa.
Il lavoro del professor Lee diversi anni fa ha rilevato che i prezzi delle aste a Sydney erano superiori del 6,9% rispetto alle vendite a trattativa privata, anche dopo aver verificato il fatto che le aste sono più comunemente utilizzate per vendere case più grandi in quartieri più costosi.
Il professor Lee ha affermato di non aver aggiornato la sua ricerca in quest’area da quando è stato intervistato dal programma Money RN della ABC nel 2019.
All’epoca notò: “Quella pressione a cui sei sottoposto per l’acquisto e non c’è un periodo di riflessione, ti rende vulnerabile”.
“Non lasciare che le tue emozioni influenzino l’asta, pensa al prezzo che puoi permetterti e stabilisci quel prezzo.”
La prova di prezzi più alti, ha affermato Conisby, ha reso le aste più popolari al di fuori delle due maggiori capitali, Sydney e Melbourne, dove sono state tradizionalmente più popolari.
“Anche mercati come Adelaide, ora è molto comune andare all’asta”, ha detto.
“Quindi sembra che stia diventando un modo più trasparente di vendere”.